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8月5日，丹麦第三大银行Jyske 银行决议，以每一年-0.5%的固定利率向购房者發放10年期貸款。
這麼秀的操作，特朗普收购格陵兰岛的规划，不會是想從丹麦的银行貸款，然後收丹麦的利錢吧？
依照丹麦首都哥本哈根首都首都區域，4687欧（约合3.7万元）每平米的房產均價，和80%的抵借比。
買一栋100平米的房產，價值370万。本身付出74万，剩下296万全数從银行貸款。10年還款下来，银行必要倒贴7.5万元摆布的利錢。
算上哥本哈根 4.84%到5.31%的房錢回報率，10年還能拿到大要187万的房租回報。
這麼说，就算不消赚到房錢举行新的投資，寄托负利率，只必要首付74万元，尔後10年中均匀每一年還款10.15万元，就可以设置装备摆设出價值370万元的資產？
這到底是天大的馅饼，仍是蜜糖的圈套？今天，双极地產的阐發師就带你来探究全世界房產行将到来的负利率期间。
实在，這早已不是世界上第一次呈現房貸负利率。
早在2016年，一對丹麦的佳耦就忽然發明，本身的房貸不必要付出利錢，而是收到了银行0.0562％的貸款利錢。
只不外，這對佳耦的典质貸款是浮動利率，以是并无像此次同样引發颤動。
不少人可能會迷惑，若是貸款给购房者還要付出利錢，那末银举動甚麼必定要把錢貸出去呢？拿在手里欠好吗？
重要缘由有两個：
第一，银行在這個进程中并无赔本，而是赚取了手续费。
在不少欧洲國度，存款早已酿九族文化村,成了负利率的事变。好比说瑞士银行（UBS）在8月份就通知了高净值客户，若是存款跨越50万欧元，每一年将收取0.6％的负利率。
前面提到的丹麦Jyske 银行固然今朝還处在存款零利率的状态，但负利率已被提上了日程。
以是说，银行向每一個购房者付出的利錢，恰是從存款者手中收取的利錢。
别的，银行會向每位貸款者收取0.3%的辦事费，對银行来讲，手续费是這笔貸款的重要利润。
第二，房地產绑架了丹麦經济，银行必要經由過程负利率保房價。
丹麦從2012年現金板,起头渡過了08年金融危機，起头了6年的房價上涨周期。
2014年的時辰，固然丹麦的GDP不到4000亿美元，但住房市場的貸款范围已高达5500亿美元。
丹麦私家债務量和可安排收入的比例到达了全世界第一，國民經济與房地產紧紧地绑在一块兒。
以是说，房價不克不及崩。
但是，2018年第四時度，丹麦房產起头竣事了6年的上涨，起头小范围下跌。
若是鹹酥雞推薦, 房價下跌，给银行带来的丧失将远比這0.5%的负利率要高，以是银行必要想法子為房地產市場输血，房價捍卫战打响。
正如Jyske银行的住房經济學家MikkelHøegh说：“咱们其实不是直接向你供给款項，只不外你每個月债務的降低會跨越你的還款金额。”
空屋子比被占用的屋子更伤害！
不但是丹麦，不少國度如今都面對着雷同的危害。從如今的趋向来看，负利率期间极可能真的要来了！
正如前面所讲的，貸款负利率和全世界利率的下跌至零利率甚至负利率紧密亲密相干。
今朝全世界约有價值15万亿美元的负收益债券。大要占到了當局债務市場的30％和债券市場总额的15％。
就房產来讲，日本、加拿大、法國、德國等都城被認為可能會像负利率举行变化。
現阶段，這些國度的低利率已吸引了不少大型機構投資者。
好比说日本，固然说日本写字楼是亚太除香港之外收益最低的，但因為假貸本錢极低（低于1%），可以經由過程7-10年的固定利率举行超大额融資。折算下来，即便东京写字楼每一年的本錢化率只有3%，依然可以带来可觀的收益。
以20年期貸款為例，今朝全世界房貸利率最低的國度和地域是如下10個：
日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國台灣1.92%、比利時1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。
因為全世界利率下跌的過快，几個月前的数据如今看起来已有些過期。好比丹麦的Nordea银行近期已推出了固定利率0％的20年期貸款。
固然，與發財國度广泛的负利率比拟，依然有24個成长中國度的房貸利率跨越了10%。
此中最高的阿根廷，房貸利率已高达39.31%，第二名的土耳其房貸利率也高达21.82%。
與之相對于的，這些國度的存款利率也是奇高非常，
2018年8月，阿根廷的利率一度冲上了60%的关隘，土耳其2019年上半年，存款利率也持久不乱在24%。
相较于负利率發財國度的稳健收益，那些高利率國度更合适危害投資者们罢休一搏。双极的團队曾在2018下半年入場過一段時候的阿根廷地產市場，相干的内容将會在後续的文章中會商。
當房貸都进入了负利率期间，海外房產投資應當怎样做呢？
起首，要理解负利率暗地里的底子逻辑，负利率是由于對市場远景持久看衰，認為存在通貨收缩的危害。以是投資者宁肯倒贴把錢存在银行，也不愿做其他的投資。
而银行采纳负利率暗地里的危害也很高，可能會堕入到活動性圈套傍边。
央行试圖經由過程低落利率来连结經济扩大，但一旦利率成為零值乃至负值，大量的投資者将會起头偏向于保留現金，而不是在银行存款。
這可能會侵害央行设定利率的能力。而由此發生的不肯定性，可能會酒醉如何解酒，對經济發生加倍负面的影响。
就双极的阐發師看来，负利率市場的房產投資计谋應當遵守两点。
第一，采纳固定利率貸款。
相较于美國以固定利率為主，在欧洲浮動利率典质貸款是主流。
固然近来几年市場會逐步呈現愈来愈多的负利率，但双极的果断是，2023年先後，這些负利率市場毕竟會回归到正利率的范畴。
第二，貸款周期优先于利率。
固然零利率甚至负利率的典质貸款大多存在于10年期的房貸，但在海外房產投資的进程中，咱们更建议大師選择20年期到30年期的貸款。
就2008年至2012年欧洲房產狂跌的履历来看，所谓稳健的發財國度市場，50%-70%的房價跌幅并不是是不成能產生的。
10年期貸款，房錢收益是广泛没法笼盖貸款的。若是碰到房價狂跌，你的房產有必定几率會成為负資產。
以丹麦為例，若是采纳20年期0利率的貸款，每一年的房錢回報扣除丹麦高额的房錢税费（约35%）後，依然根基可以或许笼盖每一年的還款额度。
這类环境下，即便碰到房價狂跌的环境，呈現负資產几率的环境也几近為0。
房貸负利率，會成為丹麦房產的强心剂，仍是催命毒呢？
在當前全世界經济下滑的大布景下，连系丹麦的國情，双极的果断是，可以或许缓解房價的下跌，但不會起到根赋性的变革。
對付全部欧洲来讲也是雷同，乃至從持久来看是弊大于利的。
而對付亚洲和加拿大市場来讲，如果然的呈現了负利率的政策，應當會對房產市場發生较强的刺激。
那末，若是房貸负利率了，你會貸款買房吗？ |
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發表於 2021-7-7 15:59:54
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